Эскроу счет: 7 особенностей применения

Эскроу — это специальный банковский счет, который используется для снижения рисков при совершении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит в эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить по-банковски, депозитируются. Эти деньги получит вторая сторона сделки только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

В случае приобретения квартиры покупатель может опасаться, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только тогда, когда квартира перейдет в собственность.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк должны заключить специальное соглашение — счет ЭСКРОУ. Он устанавливает основу, на которой банк будет переводить средства бенефициару. Договор счета ESCROW не следует путать с договором эскроу, который мы уже подробно обсуждали.

Вы можете вносить не только наличные деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость не может быть помещена на депозитный счет.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Депозитарии называются хранителями, а бенефициары — теми, кто получает деньги со счета после выполнения своих обязательств по договору. Эскроу-агенты осуществляют процесс депонирования денег или товаров на счет.

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между вкладчиком и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Российские банки имеют право открывать счета эскроу. Если поручитель не имеет статуса кредитной организации, ему разрешается открывать только номинальные счета для депонирования денежных средств.

Плюсы и минусы счета эскроу

Плюсы:

1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а вкладчик защищен от мошенничества.
2. Если одна из сторон решает расторгнуть сделку, счет автоматически закрывается, а деньги возвращаются вкладчику.
3. Стороны могут выбрать, какие документы будут служить доказательством сделки для банка.
4. В случае сделки с акциями на дому покупатель-депонент бесплатно открывает депозитный счет, а суммы до 10 миллионов рублей застрахованы в агентстве по страхованию вкладов.
5. Депозитный счет не может быть арестован, даже если у вкладчика есть долги в виде налогов, штрафов, алиментов и т.д.

Минусы:

1. Не все банки в России работают с эскроу-счетами.
2. Деньги блокируются на счете до их передачи бенефициару и могут быть возвращены вкладчиком только в случае расторжения договора.
3. Пока деньги находятся на счете условного депонирования, они не приносят дохода: в отличие от депозита, на них не начисляются проценты.
4. Вкладчик должен заплатить комиссию за открытие счета, обычно от 0,7 до 1% от суммы; в операциях долевого строительства бенефициар — строительная компания — платит комиссию за обслуживание счета.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Eskrow для гарантированных расчетов часто использует еще два финансовых инструмента в дополнение к счету — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента, другой человек может получить доступ к ячейке, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используются при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи будет зарегистрирован, продавец предъявит ее сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги от клиента бенефициару после выполнения последним определенных условий.

Банковский ящик используется для наличных платежей, а счет ESCROW — это всегда безналичный платеж. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, банковская ячейка не может быть использована. Требуются неденежные формы оплаты обеспечения — например, аккредитив или счет ЭСКРОУ.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Эскроу-счета похожи на аккредитивы тем, что бенефициар получает деньги только в том случае, когда выполнит условия сделки.

Даже если банковская ячейка, аккредитив и счет Эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Такие счета используются, когда между оплатой и передачей товара проходит много времени — например, когда необходимо перерегистрировать собственность, — а плюсом является риск того, что одна из сторон не выполнит свои обязательства.

В целом, Escrow применяют:

1. При долевом строительстве.
2. При продаже недвижимости.
3. При продаже ценных бумаг.
4. При продаже бизнеса.
5. При внесудебном урегулировании судебного разбирательства.
6. В сделках, связанных с интеллектуальной собственностью — например, при продаже торговых марок или изобретений.

Схема действия счета эскроу

Использование счета ЭСКРОУ основано на трехстороннем соглашении между депонентом покупателя, бенефициаром и доверительным управляющим. Сделка включает в себя:

1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплачивает ее. В обмен банк гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
2. Покупатель открывает депозитный счет в банке и вносит необходимую сумму.
3. Банк замораживает деньги на счете.
4. Продавец поставляет товар или услугу и предоставляет банку доказательство этого, например, акт приема-передачи или свидетельство о новом праве собственности на товар, например, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
5. Банк освобождает счет и переводит деньги продавцу.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Если бенефициар не выполнил условия сделки, деньги на счете Eskrow принадлежат вкладчику, но компания не может ими распоряжаться. Когда бенефициар предоставляет необходимые документы, он или она становится владельцем денег.

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Для подписания договора на открытие счета ЭСКРОУ необходимо, чтобы все три стороны сделки были вместе: вкладчик, бенефициар и представитель банка.

Договор счета должен включать все важные детали сделки: какие продукты продаются или какие услуги оказываются, кем и на какой срок.

Кроме того, в документах обязательно указывается, каким образом бенефициар доказывает, что выполнил условия сделки. Например, если речь идет о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент перечисляет деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН о том, что новым собственником жилья стал покупатель.

Тогда вкладчик должен иметь возможность заработать на счете, а стороны — оплатить услуги агентов.

Пакет документов, необходимых для открытия счета, может различаться в разных банках, однако клиент всегда должен подать заявление на открытие счета, а также документ, который подтверждает его

Представитель юридического лица попросит предоставить заверенные копии устава или учредительных документов, подтверждение полномочий — например, доверенность — и информацию о финансовом положении компании. Это может включать годовую отчетность, аудиторский отчет и сертификат об отсутствии просроченных платежей от налогоплательщиков.

Индивидуальные предприниматели должны представить копию паспорта, счета и свидетельство об освобождении от налогов.

От клиента потребуется предъявить паспорт. В некоторых банках, если клиент открывает Escrow, его попросят заполнить специальную анкету.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

С 1 июля 2019 года в Российской Федерации вступили в силу новые правила долевого строительства. Приобрести жилье на счет застройщика можно только через Eskrow. Застройщик получит деньги только после того, как покупатель будет переведен на счет застройщика.

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, затем регистрирует договор участия и вносит деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом сдан в эксплуатацию, покупатель получает квартиру, застройщик получает деньги со счета, а банк получает свои платежи.

Деньги, помещенные на счет условного депонирования, застрахованы только в том случае, если сделка связана с покупкой или продажей недвижимости. Срок действия страховки истекает через три дня после передачи имущества покупателю.

Когда мы описываем договор долевого участия, мы говорим о страховании «деньги за деньги» на весь период строительства до сдачи дома.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Для получения данной страховки необходимо подать письменное заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию документов, подтверждающих открытие счета.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу также может быть использован как способ оплаты при покупке дома на вторичном рынке, например, если продавец настаивает на предоплате, поскольку боится не получить деньги после передачи недвижимости, а покупатель боится платить вперед, потому что вокруг полно мошенников.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи, что расчет происходит через Escrow. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зафиксирует переход права собственности на жилье к покупателю, Продавец предоставит выписку из ЕГРН в Банк и получит свои деньги.