Как вложить деньги коммерческую недвижимость

Чего боятся инвесторы

В России страхи инвесторов формировались годами. Большинство людей не пытались разобраться в этой теме — негативно относились к частным фондам и инвестиционным компаниям, сравнивая их с финансовыми пирамидами, которые печально знакомы многим россиянам. Зачем вкладывать средства во что-то незнакомое, когда можно хранить сбережения на своем счете.

Но даже с такой подстраховкой люди часто теряли свои накопления из-за нестабильной экономической ситуации и высокой инфляции в сравнении с развитыми экономиками мира. Получался замкнутый круг.

Почему с опаской относятся к инвестициям:

● Неразвитость институтов инвестирования в стране. Сейчас мы находимся в начале пути. Однако за последние два-три года интерес к теме инвестиций заметно вырос.

По данным опроса НАУФОР

, вложения россиян в активы на фондовом рынке в 2020 году достигли 6 трлн руб. Это в два раза больше, чем в 2019 году.

● Негативный исторический опыт — дефолт в 90-х, финансовые пирамиды, которые встречаются до сих пор, «пузыри» на рынке — как, например, кризис доткомов или ипотечный кризис 2008 года.

● Серьезная инфляция на протяжении последних десятилетий, убивающая веру в долгосрочные накопления.

И несмотря на то, что основную часть вложенных средств россияне держат на банковских счетах, повышенный интерес прослеживается и к другим направлениям, которые показывают более высокую доходность. Например, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Динамика запросов контактов по типам недвижимости в 2020 году

Эксперты прогнозируют серьезный рост спроса на складские помещения благодаря быстрому развитию электронной коммерции в пандемию. Однако многие люди, не имеющие опыта инвестиций, чаще покупают квартиры и сдают их в аренду. Думают, что так проще и прибыльнее, но все оказывается по-другому.

Выгоднее коммерческая или жилая недвижимость?

Это неправильный вопрос. И коммерческая, и жилая недвижимость может приносить стабильный доход. Это просто разные виды вложений со своим управлением, сложностями и доходностью.

До 2014 года доходность коммерческой недвижимости стрит-ритейл была в районе 14-15% годовых. Ликвидный объект, купленный в правильной локации, окупался за 5 лет. Поэтому многие инвесторы охотились за квартирами первых этажей и переводили их в коммерческую недвижимость. Сегодня многое изменилось. И этот способ инвестиций больше не работает в Москве.

Первое — квартиры стало очень сложно переводить в коммерческую недвижимость. По новым правилам нужно собрать 100% подписей собственников дома (раньше было 2/3), чтобы такой перевод разрешили. Как вы понимаете, это сделать практически невозможно. Всегда и везде есть кто-то, кто против. Почитайте о переводе коммерческой недвижимости в жилую (та еще задачка).

Второе — доходность коммерческой недвижимости упала до 6-7%, жилой до 5%. Как вы понимаете, рынок недвижимости пришел в движение и что будет дальше неясно.

Чтобы выбрать, в какую недвижимость лучше инвестировать, нужно ответить на несколько вопросов.

Какая цель инвестиций? Если вы хотите стабильно зарабатывать деньги, то подойдет как коммерческая, так и жилая недвижимость. Если цель — купить квартиру для семьи или счастливой пенсии- но это не инвестиция — выбирайте жилую недвижимость (желательно в теплых странах или на побережье Черного моря). Только не покупайте квартиру для детей, особенно в Москве. Высока вероятность, что дети, унаследовав квартиру, которую сдавали родители, просто продадут её и пустят деньги в ту область, которая кажется им интереснее.

Каков бюджет? У инвестиций в коммерческую недвижимость высокий порог вхождения. На помещение стрит-ритейл в Подмосковье нужно минимум от 20 млн рублей. Для покупки коммерческих помещений в регионах (города до 100 000 населения) от 10 млн рублей. В жилую недвижимость вкладывать проще, а начать можно с суммы от 5 млн рублей. Если взять 20 млн рублей и распределить вложения в жилую недвижимость, то эти деньги в сумме могут приносить больше, чем одно коммерческое помещение, стоимостью 20 млн руб. С четырьмя квартирами по 5 млн Вы будете финансово защищены, так как распределите инвестиции.

Стратегия управления и масштабирование. Коммерческой и жилой недвижимостью нужно управлять по-разному. Соответственно, нужно знать схемы, которых вы будете придерживаться, и особенности рынка. Об этом мы поговорим далее.

Жилая недвижимость до 5% годовых

Однушки, квартиры-студии и двухкомнатные квартиры — хлеб инвестора, который хочет вкладывать в жилую недвижимость.

В некоторых европейских странах возможно покупать трехкомнатные аппартаменты и разбивать их на три однокомнатные для сдачи в аренду. С нашими планировками и законами реализовать такую схему проблематично, поэтому удачных направлений для инвестирования в жилую недвижимость два:

Двушки для семей с детьми на долгий срок. Это стабильная арендная плата в долгосрочной перспективе и хорошая возможность её поднимать. Об этой схеме мы уже говорили.

Квартиры-студии и однушки минимальной площади для посуточной или долговременной сдаче ненадежной аудитории: студенты, переехавшие в Москву, молодые люди, решившие пожить без родителей. Посуточная сдача перспективнее, но без управляющей компании управлять тяжело. Потому что это постоянный поиск арендатора и решение вопросов. Придется бросить все и заниматься исключительно этой работой или организовывать компанию.

Найти арендаторов на долгий срок для однокомнатной квартиры или студии проблематично. Студенты уезжают на лето. Переехавшие могут сорваться в любой момент. А молодежь быстро наиграется в семью.

Главное при инвестициях в недвижимость — получать СТАБИЛЬНЫЙ доход.

Как увеличить доход с жилой недвижимости и снять с себя большую часть проблем:

Никакой дорогой и хорошей отделки в однокомнатные квартиры (низкий сегмент). Обои, паркет, дорогая плитка — всё это не нужно. Если делаете ремонт под сдачу, то делайте его под сдачу. Гостиницы и мотели в Европе — это хороший пример такого ремонта. Стены под покраску или штукатурку. Самая дешевая плитка в ванную и туалет. Недорогой ламинат. Дешевые межкомнатные двери, простые выключатели и розетки. Сэкономленные деньги лучше потратить на необходимую технику.

Только необходимая бытовая техника. Стиральная машина, холодильник, кондиционер, микроволновка. Все. Никаких посудомоек, комбайнов, соковыжималок и духовых шкафов, которые будут гнить в квартире. Нет смысла обставлять квартиру техникой, которой не будет пользоваться часть жильцов. А вот кондиционер или приточная вентиляция — это огромный плюс.

Мебель IKEA. Вы купите всю мебель в квартиру за 100 000 — 200 000 р. При небольшом бюджете комплекты мебели IKEA — это дизайнерское решение, простая, но не лишенная комфорта мебель, которую не жалко. Сломалась полка, стул, шкаф — IKEA, 10 000 р. и проблема решена.

Страховые депозиты. Никогда не берите страховые депозиты. И вот почему. Страховой депозит на квартиру — это вторая аренда. Для однушки +35 000 р.

Вы сдали квартиру. Получили 35 000 р. за первый месяц и 35 000 р. в качестве страхового депозита. Через три дня звонит сосед, с которым вы договорились “приглядывать за квартирой и арендаторами”. Сообщение неприятное. Арендатор залил квартиру и соседей снизу.

Это обычная, самая распространенная ситуация. Стоимость ущерба вашей квартире 20 000 р. , соседям 150 000 р. Арендатор сбежал, а вам придется общаться с соседями снизу через суд, который вы проиграете. Квартира ведь ваша, а кого вы там селили и по какому договору, суд разбираться не будет. Собственник отвечает за все.

Как избежать такой ситуации? Вместо того, чтобы брать депозит, договоритесь с арендатором застраховать свои риски. Страховые компании у нас плохо работают, но дешевле и проще судиться с одной страховой, чем с соседями.

Покупайте квартиры за 20 км от МКАД у метро или ж/д станции. Квадратные метры стоят дешевле, а аренда практически такая же. Если у вас есть 10 млн рублей, то в Москве купите одну квартиру и будете сдавать её за 50 000 р. В 20 км от МКАД купите две квартиры и получите от 60 000 р. , а также распределите вложения в разные объекты недвижимости.

Квартира под сдачу массовому сегменту: минимум техники, мебель IKEA

Если ориентируетесь на средний класс (его крайне мало, в РФ есть богатые и бедные), то обращайтесь к дизайнерам, которые могут сделать красиво и недорого. Мебель китайская, но под Италию. Разницу многие не заметят.

Это то, что мы знаем о жилой недвижимости. Переходим к коммерческой.

Коммерческая недвижимость до 7% годовых

Складские помещения и офисы рассматривать не будем. В Москве рынок офисов перегрет. Хуже всего ситуация с офисами класса “А”.

Если у вас есть деньги выкупить землю и построить складской комплекс, то мы не сможем дать дельный совет. Поэтому поговорим о недвижимости первых этажей (стрит-ритейл).

Москва и до 10 км от МКАД. Продают только те объекты, которые могут потерять свою ликвидность в ближайшее время или уже потеряли её. Вам будут стараться продать прошлые заслуги.

Если вы видите какой-то хороший объект за 30 млн рублей в радиусе 10 км от МКАД, то, скорее всего, он вам не нужен. Потому что в Подмосковье и присоединенных к Москве городах можно купить 2 объекта за эту цену и получать больше денег с аренды.

Между ж/д ст. Реутов и метро Новокосино на тропе “ишака”, 22. 5 м2

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

В какую коммерческую недвижимость вкладывать

Коммерческая недвижимость в новостройках. Обычно все “жирные” места покупают на этапе котлована и плана застройки. Так как у матерых инвесторов есть связи в строительных комитетах города. Далее эту недвижимость перепродают или оставляют под сдачу в аренду. Если видите площадь рядом с будущей остановкой, тропой “ишака” или автобусной станцией и Москва вот-вот приберет этот район — покупайте не глядя. Окупаемость в районах с новостройками увеличивается на несколько лет, но это стабильный доход и очередь из арендаторов, среди которых будут и сети.

Коммерческая недвижимость в регионах. Недооцененный формат инвестиций. Кроме Москвы есть и другие мегаполисы, а также малые города, которые станут частью мегаполиса в течение ближайших 10 лет. Это лучшая коммерческая недвижимость стрит-ритейл. Она недорогая, растет в цене, а многие неопытные собственники стараются её продать, чтобы, внимание, вложиться в недвижимость Москвы. Идеальный вариант, который непросто найти.

Узнайте подробности из статьи: Коммерческая недвижимость стрит-ритейл: как, куда, зачем и почему

Есть деньги и связи? Влезайте в площади торговых центров. ТЦ — это ликвидные инвестиции с большим сроком окупаемости (от 10 лет).

Так в какую недвижимость лучше инвестировать?

В какую недвижимость вложить деньги? Коммерческую или жилую? Мы взвесили плюсы и минусы в таблице, чтобы помочь вам принять решение.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Что запомнить

Нет лучшей недвижимости. Заработать можно как на коммерческой, так и на жилой недвижимости. Важен подход к инвестициям, умение считать и думать.

Есть разница в управлении. Чтобы было проще управлять недвижимостью и масштабироваться, нужно выбрать позиционирование на конкретных объектах.

Выгоднее разделить инвестиции на два объекта, чем купить один дорогой. Децентрализация инвестиций поможет избежать крупных финансовых потерь.

Сравнивайте стоимость и цену аренды за 1 м2. Это ключевые показатели, о которых не думают начинающие инвесторы.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Найти недвижимость для инвестиций

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры. Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы. Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация. Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства. Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков.

Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду. Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры. Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир. Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места. Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

• Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
• Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
• Подберите для покупки ликвидный объект.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

Инвестиции сложились

Складами теперь заинтересовались даже физлица — за последний год спрос со стороны частных инвесторов увеличился на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, нестабильные курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Наиболее популярным у россиян активом для вложений остается жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают взгляды на этот сегмент. Все дело в росте цен — за последний год жилье на первичном рынке Москвы в среднем подорожало на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время складские девелоперы, инвестфонды и другие игроки рынка недвижимости начали все активнее привлекать в логистический сегмент частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предлагают частным инвесторам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости и доходность более 10% годовых.

Ранее этим занимались, в основном, банковские структуры, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФы и продавать паи заинтересовались и сами владельцы активов. И эти паи набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями, а также гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длинный защищенный арендный поток, низкую относительно других сегментов стоимость входа на единицу площади и ликвидный рынок аренды.

Стратегия инвестиций

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.

Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб. , части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб. , отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.

Станислав Бибик
партнер, член совета директоров Colliers в России

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Как выбрать недвижимость для инвестиций

Главный вопрос о недвижимости для инвестиций: какую задачу должна решить эта покупка? Сейчас есть вероятность, что свои позиции укрепят такие направления, как флиппинг (покупка квартиры в плохом состоянии с последующим ремонтом и перепродажей), деление квартир и апартаментов на студии, редевелопмент, скупка долей и дешёвых квартир в домах под реновацию. Для тех, у кого бюджет ограничен, также остаются доходными гаражи, кладовки, машино-места, перспективные земельные участки и различные складские пространства. Об этом рассказал владелец инвестиционного агентства недвижимости Light Side Всеволод Джавад-заде.

— На мой взгляд, в качестве альтернативы квартирам стоит рассматривать кладовые помещения. Приведу простой пример. Кладовая сейчас у застройщиков в среднем стоит от 300 000 рублей до 400 000 в зависимости от площади. При этом готовая кладовая с ремонтом средней площади на вторичном рынке продаётся за 500 000 рублей (объект недалеко от Третьего транспортного кольца, площадь около 4 кв. Выгода очевидна, — рассказала ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, сейчас будет расти спрос на маленькие квартиры-студии. И кладовые жильцам будут жизненно необходимы. Как в аренду, так и при покупке. Поэтому при бюджете до 500 000 рублей она предлагает рассматривать именно такой вариант.

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг компании IPG. Estate, рекомендует покупать торговые площади. Они всегда будут востребованы, и спрос на такую недвижимость только растёт. Правда, тут имеет очень большое значение место расположения объекта.

— Сейчас задача — не получить сверхдоходность, а сберечь капитал. Для этого подойдёт покупка любого вида недвижимости в том бюджете, который доступен клиенту (это машино-места, квартиры, а также небольшие коммерческие объекты), — считает руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.

Кстати, сейчас на рынке сложилась в целом довольно интересная ситуация, когда доход с аренды жилой недвижимости в разы ниже дохода по краткосрочному рублёвому депозиту в банке. На этот нюанс обратил внимание управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин.

Впрочем, по его мнению, в долгосрочной перспективе ситуация может измениться. Инвестиции в недвижимость остаются для разумных инвесторов всё той же верной стратегией, что и в предыдущие кризисные периоды. При этом инвестировать в тот или иной актив на пике роста, а тем более в момент массового ажиотажа, не так уж и выгодно.

— Те, кто на данном этапе инвестировал в жильё, придерживают сейчас эти квартиры и не планируют продавать, рискуют столкнуться с падением спроса на фоне перегретого рынка. Искусственно вздёрнутые цены рано или поздно скорректируются в сторону снижения, а это для инвесторов прямой риск не получить или недополучить ожидаемый доход. Поэтому здесь можно только рекомендовать воздержаться от необдуманных, непросчитанных инвестиций и постоянно держать руку на пульсе, анализируя доходность, — добавил Михаил Паюшин.

По его мнению, определённые сегменты коммерческой недвижимости в данном случае представляются даже более надёжным инструментом, нежели жилой. По крайней мере, аренда коммерческих площадей понятна с точки зрения окупаемости, ставок и выставляемой цены. Очевидно, что что-то просядет в связи с уходом западных брендов с рынка, произойдёт перераспределение и изменение качества арендаторов, но такие сегменты, как стрит-ретейл и продукты первой необходимости останутся в спросе. Поэтому с точки зрения надёжности инвестиций в недвижимость однозначно можно рекомендовать вкладываться в те коммерческие площади, куда приходят и садятся продуктовые сети. Как были в этом сегменте 10–11 лет окупаемости, так они и останутся.

— Складская недвижимость является фаворитом среди инвесторов в коммерческую недвижимость. Интернет-торговля находится в стадии бурного роста, из-за чего образовался недостаток складов класса А, — рассказал операционный директор компании PARUS Asset Management Евгений Большаков.

Какой доход может приносить аренда

Что касается альтернативной недвижимости, то всю её объединяет тот факт, что она даёт доходность, в два-три раза превышающую доход от сдачи жилья в аренду. Другими словами, чистая прибыль составит около 9–10% годовых, а в случае с машино-местами она иногда доходит и до 15%. Такие цифры привёл автор телеграм-канала «Экономизм» независимый эксперт Алексей Кричевский.

— Правда, нужно учесть, что здесь в течение года-двух могут быть свои проблемы. Могут быть дефолты по ипотеке. Следовательно, спрос на машино-места и кладовые в какой-то период будет снижаться. Если речь о машино-местах в паркингах элитных ЖК или «Москве-Сити», то там могут начаться проблемы со спросом. Торговые площади могут начать массово освобождаться по той же самой причине, что приведёт к снижению реальных цен как на аренду, так и на продажу недвижимости, — уточнил Алексей Кричевский.

По его словам, при инвестиционных покупках любого типа недвижимости стоит тщательно анализировать каждый объект, брать во внимание ЖК, спрос, цены на аренду, проходимость и наличие пустых помещений при покупке коммерческой недвижимости.

— Коммерческая недвижимость гораздо более доходна, нежели жилая. Да, доход обычно в два-три раза выше, чем прибыль от сдачи квартиры, но только при условии, что правильно выбран объект. Иначе недвижимость может просто простаивать. Нужно очень тщательно выбирать объект, опираясь на его технические характеристики и инвестиционную привлекательность, — рассказал эксперт в формировании пассивного дохода инвестор Леонид Ворошилов.

Какие ещё есть варианты инвестиций в недвижимость

Не всегда, чтобы заработать на недвижимости, нужно фактически ею владеть. При совсем небольших вложениях можно купить бумаги паевых фондов и фондов, владеющих недвижимостью. Об этом рассказал Леонид Ворошилов.

— Вы получаете доход от деятельности компании, управляющей объектами недвижимости. Доход может быть и в рублях, и в валюте, что особенно актуально в современных условиях. Такие бумаги продаются на Московской и Санкт-Петербургской биржах, а также на биржах иностранных брокеров, — добавил Леонид Ворошилов.

Алексей Кричевский считает, что инвестировать в паевые фонды недвижимости проще, чем покупать её. Там контракты подписаны как минимум на пять лет с индексацией на уровень инфляции. Это даст пайщику как минимум 10% годовых. Впрочем, инфляция всё равно будет обесценивать эти вложения. На данный момент доходность по вкладам в банках выше, она уже составляет более 20%. Правда, тут неизвестно, как долго продержится такой высокий процент.

— Если же говорить об альтернативе всем инвестициям в недвижимость, то это сейчас драгметаллы. Не фьючерсы на металлы, а сами металлы в физическом виде. Это слитки и инвестиционные монеты. Золото и серебро дорожают. Кроме того, эти инвестиции тоже могут приносить доход, и такие программы есть у монетных дилеров, — отметил соучредитель «Золотого инвест-клуба» Андрей Морозов.

Ажиотажный спрос на складские площади

Стремительное развитие рынка e-commerce под влиянием пандемии качественно изменило рынок складской недвижимости. По данным CBRE, объем инвестиций в складскую недвижимость за девять месяцев 2021 г. уже в 1,4 раза превзошел уровень 2019 г. и составил 48,5 млрд руб. «Мы ожидаем, что высокая активность инвесторов сохранится в 2022 г. , однако ограничивающим фактором остается доступное предложение», – пишет CBRE в отчете, посвященном влиянию макроэкономических тенденций на инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам III квартала 2021 г.

На рынке складской недвижимости Московского региона (на него приходится 54% площадей всего российского рынка складской недвижимости) в 2021 г. установлено два рекорда: минимальная вакансия за 13 лет (0,4%) и максимальная ставка аренды за всю историю наблюдений за рынком (5200 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), отмечается в исследовании Knight Frank.

/Евгений Разумный / Ведомости

Складская недвижимость всегда была гадким утенком на фоне остальных сегментов коммерческой недвижимости, единодушны опрошенные «Ведомости&» эксперты. «Раньше активно строились торговые центры и офисы, а складская недвижимость была менее востребована как инвесторами, так и конечными пользователями. Но за последние 2–3 года объем инвестиций в этот сегмент кратно увеличился», – говорит Максим Загоруйко, директор по представлению интересов корпоративных клиентов Knight Frank.

Спрос на склады формирует онлайн-торговля

Крупнейшие сделки на складском рынке в этом году совершали представители именно розничной торговли: ритейлеры Ozon и Lamoda, «Яндекс. Маркет», «Сберлогистика», LPP (сети Reserved, Mohito, House, Cropp и Sinsay) и др. Маркетплейсы и розничные сети, развивающие онлайн-доставку, продолжают наращивать складские мощности по всей России. И это неудивительно. В 2020 г. рынок e-commerce вырос на 44% по сравнению с 2019 г. , это феноменальный рост за последние лет 10, говорит гендиректор ИА «Инфолайн» Иван Федяков. «Все ожидали, что темпы роста в этом году замедлятся, но с высокой долей вероятности они превысят прошлогодние. Мы пересмотрели свой прогноз по росту рынка – вместо 30–40% ожидаем выше 44%. Объем рынка достигнет 4,2–4,3 трлн руб. (с учетом маркетплейсов и сервисов по доставке еды), – отметил Федяков. – Востребованность в складской инфраструктуре со стороны онлайн-игроков сохранится в ближайшие несколько лет».

В результате взрывного спроса уровень вакантных площадей стремится к нулю практически во всех регионах, и клиенты вынуждены выбирать среди строящихся и только запланированных к строительству объектов.

На рынке e-commerce сегодня происходит то, что происходило на рынке классического ритейла несколько лет назад, когда битву за долю на рынке вели «Пятерочка», «Магнит», «Дикси» и другие федеральные сети, говорит Загоруйко. «Сейчас топ-5 онлайн-игроков также конкурируют за долю рынка и наращивают свою логистическую инфраструктуру. В городах-миллионниках маркетплейсы суммарно заявили об открытии складов на 200 000–300 000 кв. м», – отмечает эксперт.

/Евгений Егоров / Ведомости

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные для нужд заказчика по принципу built-to-suit (BTS). По прогнозу Knight Frank, в среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости будет преобладать формат built-to-suit, когда клиент заказывает продукт под ключ у крупного девелопера и через 10–12 месяцев получает готовое складское здание.

Большинство новых объектов в этом году в Московском регионе было сдано в аренду еще на этапе строительства, и к моменту ввода свободными оставалось лишь 2% площадей.

«Складская недвижимость сейчас – выбор № 1 для инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Однако в этом сегменте нужно очень тщательно анализировать объекты, чтобы понимать, что стоимость и ставки не перегреты и объект сможет генерировать доходность в будущем», – говорит Екатерина Черных, генеральный директор компании «Сбер фонды недвижимости». В частности, компания рассматривает складские объекты для формирования своих ЗПИФов недвижимости в ключевых логистических узлах России – Москве, Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и Ростове-на-Дону.

ЗПИФы – возможность низкого порога входа

По оценке JLL, средняя сумма сделки в складском сегменте на инвестиционном рынке России по итогам 11 месяцев 2021 г. составила 2,2 млрд руб. Порог входа при покупке пая – от 300 000 руб. , срок инвестирования – от 5 до 10 лет, говорится на сайте «Сбер фонды недвижимости». «Через ЗПИФ инвестировать в коммерческую недвижимость могут не только крупные игроки, но и небольшие инвесторы, включая неквалифицированных, – рассказывает Черных. – Управляющие компании аккумулируют средства пайщиков и вкладывают их в недвижимость. Таким образом, через ЗПИФ человек становится совладельцем крупных складов, торговых и бизнес-центров – получает материальный актив, который можно прийти и буквально потрогать (фонды для неквалифицированных инвесторов могут иметь в портфеле только сданные объекты. – «Ведомости&»)».

Квалифицированный или нет

Закон «О рынке ценных бумаг» выделяет два типа инвесторов: квалифицированные и неквалифицированные. Первые имеют право вкладывать средства во все активы, какие есть на рынке, а неквалифицированные – в строго ограниченный перечень: например, в состав активов ЗПИФов входит только недвижимость, сданная в эксплуатацию и в аренду, а вкладываться в только что построенные объекты нельзя. Поэтому ЗПИФы для квалифицированных инвесторов обеспечивают более высокую доходность. Например, у группы «Сбер» есть два ЗПИФа коммерческой недвижимости с одинаковой стратегией: «Сбер арендный бизнес 3» (САБ3) – для квалифицированных инвесторов (ожидаемая доходность – 10% годовых) и «Сбер арендный бизнес 7» (САБ7) – для широкого круга инвесторов (ожидаемая доходность – 9% годовых).

«Доходность фондов под управлением «Сбер фонды недвижимости» в 2020 г. составила от 5 до 14% годовых, получается, что для инвестора вложения в ЗПИФ недвижимости – это возможность защитить свои деньги от инфляции на долгий срок», – отмечает Черных.

Ежеквартально инвесторы получают промежуточный доход от арендных платежей. Из минусов можно отметить низкую ликвидность паев при вторичном обращении (в большинстве случае паи ЗПИФа можно купить только напрямую в управляющей компании – аналогично первичному размещению управляющая компания эмитирует для этого паи). «Выйти из фонда, конечно, можно, но сделать это за несколько дней вряд ли получится. Мы работаем сейчас над развитием вторичного рынка паев», – отмечает Черных.

Стоит ли инвестировать в ТРК и бизнес-центры

Бизнес-центры и торговую недвижимость не стоит сбрасывать со счетов, считает Черных. Со временем и их владельцы, и потребители адаптируются к новым реалиям. Период турбулентности смогут пройти только качественные объекты, поэтому в коммерческой недвижимости сейчас как на рынках акций, где следующий год пройдет под знаком stock-picking – вложений в конкретные бумаги, а не секторы. Стратегия «вкладывай в любой склад, все растет» даже в среднесрочной перспективе не будет успешной, предупреждают участники рынка.

«Результаты первых трех кварталов 2021 г. подтверждают факт, что офисный сегмент развивается по оптимистичному сценарию. Прогноз был пересмотрен в сторону повышения годового объема спроса и нового строительства, а также более сдержанной вакансии», – отмечается в отчете Cushman & Wakefield. В Московском регионе объем вакантных площадей составил 9,8%.

По оценке компании, ставка капитализации (отношение дохода к стоимости актива) на офисные объекты «прайм» (т. высококачественные) в Московском регионе составляет 9%, для сравнения: на складские – 10,5%. В ближайший год объем спроса на офисные помещения будет в интервале 1,7–1,8 млн кв. Наиболее крупными арендаторами остаются банковская и IT-сфера, компании с госучастием, а также крупные корпорации-экосистемы.

«Качественные объекты с якорными арендаторами и долгосрочными договорами практически не пострадали. Например, в нашем фонде есть московский бизнес-центр «Даймонд холл», локдауны имели некоторое негативное воздействие на доходность объекта, поэтому с учетом того, что фонд хорошо диверсифицирован, есть все возможности, чтобы в перспективе всего срока жизни фонд смог принести пайщикам доход на уровне 10% годовых», – говорит Черных.

Что касается торговой недвижимости, то в III квартале в нее было направлено 5% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (4,4 млрд руб. ), в то время как в складской сегмент – 29%. Однако активность инвесторов начинает восстанавливаться, наблюдается предметный интерес со стороны профессиональных игроков как к торговым объектам Москвы, так и в региональных городах, отмечает CBRE.

Вложения в коммерческую недвижимость – очень сложный и многослойный процесс. «Здесь нужна большая и очень квалифицированная команда. Анализ объектов, due diligence, согласование, проведение сделки, операционное управление объектом – огромный и крайне дорогостоящий комплекс работ для одного человека. Поэтому даже клиенты с очень крупным капиталом предпочитают вкладываться в коммерческую недвижимость через ЗПИФы», – поясняет Черных.

Шаг второй. Выберите тип недвижимости

У жилых и коммерческих объектов свои особенности.

Жилая недвижимость для большинства частных инвесторов понятнее — ее проще купить, поскольку в среднем размер чека ниже. В нее можно въехать самому или переселить детей, когда вырастут. На стоимость жилья влияет стоимость аналогичных квартир или домов в том же районе, которая в свою очередь зависит от спроса и предложения.

Коммерческая недвижимость делится на множество разновидностей: складскую, торговую, офисную, гостиничную, производственную. У каждой своя специфика, которую важно понимать. Объекты бывают и размером с квартиру, но чаще они более крупные.

На стоимость коммерческой недвижимости в первую очередь влияет доход, который она может генерировать.

Рассчитаем примерный срок окупаемости и доходность для двух реальных объектов.

Объект 1. Однокомнатная квартира в новостройке в подмосковном поселке рядом с МКАД, 30,5 м2:

• Стоимость — 6,1 млн российских рублей (около $ 109 тысяч).
• Расходы на ремонт и мебель — 500 тысяч российских рублей (около $ 9 тысяч).
• Доход от сдачи в аренду — 35 тысяч российских рублей в месяц (около $ 625).
• Оплата капремонта и содержания жилья — 1,5 тысячи российских рублей в месяц (почти $ 27).
• Налог на доход — 4%, если оформить самозанятость.
• Срок окупаемости без учета непредвиденных расходов — 17,1 года.
• Доходность — около 5,8% годовых.

Отмечу, что вокруг этой новостройки развитая инфраструктура. Тут есть не только квартиры, но и кафе, магазины, фитнес-центры, прогулочные зоны.

Объект 2. Помещение с арендатором-супермаркетом в Московской области, 1494 м2:

• Стоимость — 196 млн российских рублей (около $ 3,5 млн).
• Дополнительные вложения не требуются.
• Чистая операционная прибыль от арендного потока при полной заполняемости — 23,9 млн российских рублей (почти $ 426 500) в год, примерный прирост — 5% ежегодно;

Договор с якорным арендатором — местным супермаркетом — подписан на 10 лет. Он занимает 80% объекта. Рядом с кассовой зоной размещаются небольшие арендаторы.

В среднем по стране доходность инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем в жилую.

С другой стороны, знаний, времени и денег она тоже требует в среднем больше.

Шаг третий. Учтите риски инвестиций

Рынок недвижимости стабильнее, чем фондовый. Он устойчив в кризисы и лучше защищен от инфляции, так как рост цены частично ее покрывает. Но и здесь хватает рисков, которые важно замечать и понимать. Ниже приведены некоторые из них.

Объект не достроят. Например, инвестор покупает его на этапе котлована, а вскоре у застройщика заканчиваются деньги, и стройку замораживают. Покупатели остаются в подвешенном состоянии.

Пример. 176 семей купили квартиры в ЖК на этапе застройки, чтобы сэкономить. Но потом выяснилось, что дом строили по фиктивным документам. Когда он был готов на 60%, администрация города его снесла. Семьи жалуются в разные инстанции и пытаются вернуть деньги в судах, но администрация объясняет: раз стройка была нелегальной изначально, покупатели не попадают в категорию пострадавших участников строительства.

Просчеты при анализе локации. Например, инвестор покупает помещение под небольшой магазин или аптеку, а потом выясняется, что арендаторы не готовы платить арендную ставку, на которую рассчитывал инвестор, или напротив объекта построили торговый центр, или банально количества жителей вокруг не хватает для успешной работы магазина, который будет вынужден просить скидку. Вариантов может быть множество.

Пример. ТРЦ построили далеко от метро и вдобавок на «неправильной» стороне проспекта. Большой поток автомобилистов проезжает мимо него в сторону центра утром, когда людям не до шоппинга и развлечений. А вечером, когда они были бы рады остановиться, к ТРЦ подъехать проблематично — удобных и быстрых разворотов рядом нет.

Простои в аренде. Например, инвестор сдает квартиру возле университета студентам. Они съедут в июне, а следующие заедут только в конце августа, летом дохода не будет. Или инвестор сдает помещение под кафе. Если случится новый локдаун, кафе съедет, и найти новых арендаторов будет непросто.

Пример. Девушка заселила квартирантов и уехала на стажировку за границу. Однажды ночью жильцы позвонили и сказали, что съехали. Хозяйка квартиры не брала залог и осталась без дохода до возвращения домой.

Арендаторы испортят помещение. Например, жильцы устроят вечеринку и зальют вином обои и диван. Или арендаторы пункта выдачи заказов будут пользоваться некачественными электрическими приборами, однажды проводку замкнет, и случится пожар. Впрочем, от этого риска хотя бы можно застраховаться.

Пример. Арендодатель сдавал офис фирме-поставщику импортной мебели. Фирма уложила в офисе ламинат, и стоимость ремонта вычли из арендных платежей. Когда она съезжала, арендодатель подписал акт приема-передачи помещения без осмотра. И только потом увидел, что арендатор вынес весь ламинат.

Снижение стоимости объекта. Например, инвестор покупает квартиру с видом на море, не изучив генеральный план застройки района, а через несколько лет перед окнами возведут многоэтажку, которая загородит вид. Или напротив магазина откроется новый торговый объект, и арендаторы станут просить скидку, потому что часть клиентов уйдет к конкурентам.

Когда в 2017 году в Москве началась реновация, резко подешевели объекты стрит-ретейла внутри сносимых кварталов — некоторые в два раза. Сами объекты никто сносить не собирался, но они потеряли коммерческую привлекательность на несколько лет, пока вокруг не возведут и не заселят новые многоэтажки.

Шаг четвертый. Выберите подходящий объект и время покупки

От выбора объекта зависит будущий спрос на него, доход от аренды и перепродажи, ликвидность. От выбора времени покупки зависит цена и срок до получения дохода.

Сверяйтесь с целью и стратегией. Если инвестируете на долгий срок — можно выбрать локацию, где транспортные развязки и удобные подъезды только в проекте.

Сравнивайте много объектов. Если собираетесь купить квартиру и хотите сдавать молодой семье — изучите максимум вариантов там, где есть детские сады и школы, развитая инфраструктура. Не берите первый попавшийся.

Учитывайте дополнительные вложения. Если в новом офисе нужно установить охранную и пожарную сигнализации, выясните заранее, сколько это стоит.

Покупайте объект в подходящее время. Недвижимость — очень цикличный рынок, важно покупать не на пике, после фазы бурного роста, когда все вокруг кричат про рост цен. Намного лучше инвестировать после охлаждения рынка или в момент нарастающего дефицита предложения при росте спроса.

Можно инвестировать коллективно

Изучать рынок, выбирать объект и время, учитывать риски и затем работать с арендаторами — головная боль при инвестициях в недвижимость, особенно в коммерческую. Можно нанять агентов, но их цели вряд ли будут соответствовать стратегии инвестора.

Однако есть способ снизить риски, избежать хлопот и получать доходность выше среднерыночной. Речь о платформах коллективных инвестиций, которые последние несколько лет развиваются в России.

Работают они так:

• специалисты платформы постоянно отслеживают тенденции на рынке коммерческой недвижимости, изучают сотни объектов и отбирают только перспективные;
• для покупки каждого объекта платформа привлекает деньги инвесторов, которые хотят владеть долей в нем;
• после покупки платформа за комиссию управляет объектом и работает с арендаторами, а инвесторы регулярно получают часть арендного дохода пропорционально вложениям.

Даже если у инвестора хватает денег, чтобы купить супермаркет или склад самостоятельно, платформа коллективных инвестиций позволит диверсифицировать вложения: разместить ту же сумму не в одном объекте, а в нескольких.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

• «Цены на машины будут расти и дальше». Операционный директор «Атлант-М» — о том, как компания справляется с кризисом на автомобильном рынке
• Реструктуризация кредита для бизнеса: практические советы, как избежать «плохих» долгов
• «Я попрощался с иллюзиями». Большое интервью с основателем Rozum Robotics после ухода из компании

Как инвестировать в недвижимость

Первый и очень распространенный вариант сделать деньги на недвижимости — купить квартиру для сдачи в аренду или перепродажи. Ради этого россияне даже активно берут льготную ипотеку на новостройки. В среднем инвестиции с аренды приносят 4–5% годовых. С перепродажи зарабатывают больше — 10% годовых и выше, но результат сильно зависит от объекта. Можно остаться с неликвидом, который в лучшем случае удастся продать по цене покупки.

У вложений в жилую недвижимость есть минусы. Во-первых, из-за кризиса на рынке долгосрочной аренды уже в 2021 году случился застой, и ситуация рискует усугубиться. Во-вторых, государство в 2022 году планировало заставить арендодателей платить налоги. И хотя законопроект на паузе, ситуация в любой момент изменится. Невысокая доходность станет еще ниже. И в целом жилая недвижимость — это скорее про сохранение капитала, чем про приумножение.

Второй вариант — покупать и сдавать в аренду коммерческую недвижимость: офисы, склады, торговые площади. Этот путь выбирает каждый пятый частный инвестор в России, при этом в приоритете стрит-ритейл. В сравнении с квартирами коммерческая недвижимость более доходна: 7–9% годовых с аренды. А с учетом роста цен доходит и до 20% годовых. Арендаторы здесь часто крупные и надежные, договоры долгосрочные, ставка каждый год индексируется.

Субъективный минус вложений в коммерческую недвижимость — порог входа. Часто он выше, чем для квартиры, и от 20 миллионов рублей доходит до миллиардов. Плюс, сложно выбрать объект для покупки. Например, после приостановки работы или ухода многих иностранных компаний ТЦ приносят владельцам меньше прибыли. В апреле 2022 года количество предложений о продаже ТЦ выросло в 3 раза год к году. А в пандемию теряли привлекательность и бизнес-центры. Поэтому для частного инвестора наиболее выгодным остается стрит ритейл, устойчивый к большинству кризисов.

Третий вариант — вложиться в коммерческую недвижимость через общий фонд, которым руководит управляющая компания (УК). Инвестор получает проценты от прибыли объекта и не задумывается о том, кому сдать площадь, нужен ли ей ремонт. В коллективных инвестициях низкий порог входа, потому что условные 100 миллионов рублей стоимости объекта разбиваются на, например, 100 инвесторов.

Деньгами распоряжаются профессиональные менеджеры — это и плюс, и минус. Плюс, если специалисты надежные: риски для неопытного инвестора снижаются. Минус, если в УК неквалифицированные менеджеры — все может закончиться потерей денег.

Возможные проблемы при вложениях в коммерческую недвижимость

Как в частном, так и в коллективном инвестировании есть риски натолкнуться на недобросовестного продавца коммерческого объекта. Финансовую пирамиду, где обещают золотые горы из воздуха, распознать относительно просто. При этом регулярно появляются новости о крахе очередной пирамиды на сотни миллионов рублей. Но есть менее очевидные мошеннические или просто рискованные схемы.

Вариант первый — купить арендный бизнес, а через условный месяц потерять арендатора. Хотя договор был долгосрочным, и инвестор видел красиво расписанную годовую доходность. Но, например, инвестор не заметил пункт о том, что арендатор может съехать в любой момент с уведомлением собственника за 1–3 месяцев. Хорошо, если какое-то время придется ждать, пока заедет кто-то другой. Но площадь может простаивать, или у нее будут регулярно меняться арендаторы. И не факт, что новый арендатор согласится въезжать по прежней ставке, особенно если изначально она была завышена специально с целью продать «готовый арендный бизнес» дороже его реальной стоимости. Все это — потери для инвестора.

Вариант второй — купить объект у потенциального банкрота. Как правило сделки, совершенные в течение года до запуска процедуры банкротства, арбитражный управляющий может оспорить. Хотя на практике оспаривают даже сделки 10 летней давности.

И во всех направлениях инвестиций, включая недвижимость, встречаются нереалистичные предложения. Это не всегда 100% годовых, сказочность которых понимает даже начинающий инвестор. Цифра выше средней в 2 раза — уже повод задуматься. Для коммерческой недвижимости как при прямом инвестировании, так и при коллективном условные 30% годовых — возможный сценарий, но с высоким риском.

Как защититься при инвестировании в недвижимость

Базовое правило для коллективных инвестиций — проверить управляющую компанию в реестре ЦБ. Здесь регистрируются и ПИФ (паевые инвестфонды), и инвестиционные платформы. У организации должна быть лицензия, а значит за ней пристально следит центральный банк России.

При прямых инвестициях в коммерческую недвижимость убедиться в безопасности и эффективности вложений труднее.

Совет первый: трезво оценить предложение, особенно когда продавец его расписывает очень красиво. Возьмите время на раздумья — не принимайте решение сразу. Отдача от вложений в коммерческую недвижимость зависит от нескольких факторов: типа объекта (офис, магазин и так далее), месторасположения, транспортной доступности, условий договора аренды, конкуренции и самое важное — цены.

По возможности получите оценку объекта у независимого эксперта, который каждый день просматривает подобные объекты и знает все тонкости и подводные камни.

Важный фактор для анализа — цена. Сравнивать стоит ставки аренды по региону, конкретному местоположению и объекту. Все параметры должны соответствовать друг другу, чтобы не переплачивать за несоответствующий пожеланиям объект. Если сложно ориентироваться в ценах рынка, проконсультируйтесь с независимым экспертом.

Идеальный вариант, который защищает от большей части рисков и позволяет прогнозировать доходность, — вкладывать деньги в объект, у которого уже есть арендатор с долгосрочным договором: на 3–7 лет или больше. Но помните, что у любого арендатора есть право расторгнуть договор раньше срока, поэтому прежде всего нужно анализировать сам объект — локацию, состояние, технические характеристики, конкуренцию и так далее.

Совет второй: проверять документы. Не только самого продавца на честность, но и объекта. Например, насколько законно построено здание. Для Москвы есть интерактивная карта самостроев: объектов, которые нарушают Постановление 819-ПП. То есть застройщик использовал участок не по целевому назначению. Власти в любой момент снесут такое здание, и его владелец потеряет деньги. Также проверяйте объект по публичной кадастровой карте на портале Росреестра.

Насторожить должны и частые сделки с объектом недвижимости в последние 3 года. Особенно если они происходили с родственниками или бизнес-партнерами продавца. Проверка сложная, но нужно уделить ей время, если есть сомнения в безопасности конкретного объекта. А лучше нанять юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью. Его гонорар будет в сотни раз меньше, чем возможные потери.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это более доходно, чем в жилую, но рисков, связанных с недобросовестностью владельцев площадей или мошенничеством немало. Внимательно проверяйте объект, в который хотите вложить деньги, его юридическую чистоту, самого продавца. И старайтесь инвестировать в готовый арендный бизнес, а не в пустующую площадь с нарисованными продавцом перспективами, если еще не разбираетесь в рынке и не посмотрели сотни подобных объектов.

Если вы заметили опечатку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.