Что такое жилищные облигации с ипотечным покрытием?

Это один из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и США. В силу своей относительной молодости российский рынок находится на той стадии развития, когда этот инвестиционный актив доступен.

Первые новости о выпуске ипотечных облигаций просочились в СМИ только в 2016 году. Даже несмотря на отличные перспективы, долговые расписки на данный момент не пользуются большим спросом у российских инвесторов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотечные ценные бумаги — это активы, стоимость которых обеспечена недвижимостью. В случае финансового кризиса или обесценивания национальной валюты недвижимость является одним из лучших активов для владения.

Требование о погашении долга по кредитным договорам является обеспечением по ипотеке.

Имущественное покрытие основано на следующих параметрах:

• Остаток задолженности заемщика не превышает 80% от рыночной стоимости имущества,
• Указанное в договоре имущество не может быть обменено без согласия кредитора,
• Квартира, дом или земля застрахованы от потери,
• Дивиденды владельцу облигаций выплачиваются наличными.

Основными участниками эмиссии облигаций являются:

1. Банковские организации.
   Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
2. Инвесторы.
   Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
3. Страховые компании.
   Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Ниже приведены характеристики облигаций, обеспеченных недвижимостью:

1. Основная сумма займа погашается периодически, а не единовременно, как в случае с другими ценными бумагами.
2. Количество платежей и сумма выплат могут меняться в зависимости от того, осуществляет ли заемщик досрочное погашение или нет.
3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют довольно низкую ликвидность.
4. Доходность облигаций полностью зависит от кредитных ставок. В целом, доходность по этим активам намного выше, чем по банковским депозитам или государственным ценным бумагам.

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Виды ценных бумаг

Облигации с обеспечением могут быть трех видов:

1. Закладная.
   Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
2. Активы с ипотечным покрытием.
   Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
3. Ипотечный сертификат участия.
   Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.

Сертификаты участия и облигации с покрытием — два вида ценных бумаг, представленных на российском рынке. Во-первых, этот актив приобретают крупные инвесторы, а во-вторых, физические лица.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Основная цель облигаций — помочь банку привлечь капитал, который можно использовать для кредитования обычных граждан.

Кредитная облигация работает следующим образом:

1. Банк предоставляет кредит на покупку жилья по процентной ставке 13% годовых, но не имеет достаточных средств для предоставления большого количества кредитов.
2. Облигации выпускаются в обмен на выполнение ипотечных обязательств.
3. Активы продаются инвесторам и приносят процентную ставку в размере 5-6%. Банк привлекает необходимый капитал и получает разумную прибыль благодаря высокой ипотечной ставке.

Выпуск облигаций займа возможен только для банковских организаций и ипотечных агентов. По этому виду активов дивиденды выплачиваются ежемесячно.

В настоящее время вы можете приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, на различных биржах.

Выгоды и опасности для участников сделки

Приобретение облигаций займа выгодно каждому участнику:

1. Банк привлекает средства и выдает больше кредитов по более высоким процентным ставкам.
2. Инвестор может получать пассивный доход, который зависит от текущей стоимости недвижимости и процентной ставки по кредиту.
3. Заемщики имеют возможность постепенно снижать ставки по ипотечным кредитам, поскольку растущий оборот средств банка позволяет ему постепенно улучшать условия кредитования.

Мнение эксперта

Владимир Носов

финансовый эксперт, финансовый консультант

ИЦБ – это практически беспроигрышный вариант для инвестирования. Даже во время финансовых кризисов стоимость недвижимости падает незначительно.

Единственный риск для инвесторов в облигации — это досрочное погашение ипотеки заемщиком. Российское законодательство требует от банка досрочного погашения облигаций, что значительно снижает доходность инвестиций.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Первоначально информация о выходе ипотечных активов на российский рынок начала поступать к нам еще в 2003 году. В период с 2006 по 2012 год финансовые учреждения выпустили всего 16 ценных бумаг. В результате продажи банки получили около 122 миллиардов рублей.

В основном привлекался капитал:

1. Агентство жилищного кредитования — 59,2 миллиарда рублей.
2. Банк ВТБ — 45,3 миллиарда рублей.
3. ГПБ «Ипотека» — 22,8 миллиарда рублей.

В ближайшее время планируется дополнительный выпуск облигаций крупнейшими компаниями на рынке ценных бумаг России.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире?

В настоящее время существует два варианта торговли облигациями займа — американская и франко-скандинавская системы.

Ниже приводится сравнение двух концепций:

Риски и кризис 2008 года в США

В американском финансовом кризисе 2008 года хорошо развитый рынок ипотечного кредитования смягчил его последствия. В большинстве случаев государство и частные инвесторы компенсировали потери от кризиса.

Существует ряд недостатков кредитных активов.

1. Досрочное погашение кредита. При быстром погашении долга держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, которые не принесли достаточной прибыли.
2. Постоянно плавающая популярность кредитов не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
3. Низкая доходность активов.

Рейтинги лучших

Наиболее прибыльными компаниями, выпускающими ипотечные долговые ценные бумаги, сегодня являются:

• Юникредит;
• ДельтаКредит;
• ВТБ групп;
• ГПБ Ипотека.

В итоге, какое же положение у кредитных бондов?

В настоящее время долговые расписки под залог недвижимости не распространены в Российской Федерации. Причина в том, что граждане не решаются приобретать кредитные активы, поскольку они непопулярны и непредсказуемы.

Многие финансовые компании планируют в ближайшем будущем выпустить облигации на крупные суммы, но пока неясно, будут ли они успешны.