Облигации

Что такое жилищные облигации с ипотечным покрытием?

СОДЕРЖАНИЕ
0
5 просмотров

Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.

Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотечные долговые бумаги представляют собой активы, стоимость которых обеспечивается объектами недвижимости. Недвижимость является одним из лучших финансовых активов, так как она полностью застрахована от финансовых кризисов и обесценивания национальной валюты.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.

Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:

  • остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
  • недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
  • квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
  • дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.

Основными участниками эмиссии бондов служат:

  1. Банковские организации.
    Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
  2. Инвесторы.
    Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
  3. Страховые компании.
    Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:

  1. Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
  2. Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
  3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
  4. Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.
Выпуск ипотечных облигаций

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Виды ценных бумаг

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:

  1. Закладная.
    Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
  2. Активы с ипотечным покрытием.
    Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
  3. Ипотечный сертификат участия.
    Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.
На российском рынке имеется два вида бумаг ИЦБ: сертификаты участия и облигации с покрытием. Первый вариант актива приобретают крупные инвесторы, а второй покупается в основном физическими лицами.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Главная цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.

Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:

  1. Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
  2. Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
  3. Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
  4. Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.

Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.

На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.

Выгоды и опасности для участников сделки

Каждый участник сделки при покупке кредитных облигаций получает свою выгоду:

  1. Банк привлекает средства и выдает больше кредитов под крупные проценты.
  2. Инвестор может получать пассивный доход, зависящей от текущей стоимости недвижимости и кредитной ставки.
  3. Заёмщики имеют возможность постепенно снижать процентную ставку по ипотеке, так как рост оборота средств в банке позволяет последнему потихоньку улучшать условия кредитования.
Мнение эксперта
Владимир Носов
финансовый эксперт, финансовый консультант
ИЦБ – это практически беспроигрышный вариант для инвестирования. Даже во время финансовых кризисов стоимость недвижимости падает незначительно.

Единственным риском для инвесторов в бонды является досрочное погашение ипотеки заемщиком. В таком случае, по российскому законодательству, банк вынужден досрочно выкупить облигации, что существенно снижает прибыль от капиталовложения.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.

Больше всего привлекли капитал:

  1. Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
  2. Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
  3. ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.

В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире?

Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.

Различия между данными концепциями показаны в таблице:

Особенности Рынок США Франко-скандинавский рынок
Количество бондов в процентах 52% от всего числа ипотечных кредитов 4-20% в зависимости от страны европейского союза
Процент оборота бумаг относительно всех активов 22% 25%
Общий оборот бондов 1 670 000 $ 2 000 000 000 €
Участники Государственные и полугосударственные организации Частные компании и банки при участии госучреждений.

Риски и кризис 2008 года в США

Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.

Главными недостатками займовых активов являются:

  1. Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
  2. Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
  3. Низкая доходность активов.

Рейтинги лучших

На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:

  • Юникредит;
  • ДельтаКредит;
  • ВТБ групп;
  • ГПБ Ипотека.

В итоге, какое же положение у кредитных бондов?

Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.

Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.

Автор статьи
Севрюков Денис
Благодаря высшему техническому образованию могу писать статьи практически на любые тематики.
Написано статей
85
Комментировать
0
5 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно