Иностранные инвестиции в зарубежную и Российскую недвижимость
Инвестирование в недвижимость – одна из самых классических стратегий, которая может обеспечить хороший доход в долгосрочной перспективе. Те, кто обладает достаточным капиталом, могут приобрести квартиры, дома и технические помещения в виде торговых заведений.
Инвестирование в недвижимость за рубежом может быть рискованным из-за ряда факторов. Однако надежность инвестиций и хороший доход от аренды недвижимости привлекает инвесторов во всем мире.
Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода
Крупные инвестиции в недвижимость в странах ближнего и дальнего зарубежья позволяют получать приличный доход в течение длительного периода времени.
Недвижимость в Европе обладает такими преимуществами:
- Всегда положительная динамика стоимости.
Цена на жилую и коммерческую собственность медленно, но уверенно растет, несмотря на инфляцию, экономическое состояние страны и другие сопутствующие факторы. - Защищенность от кризисов.
Российская строительная отрасль вот уже длительное время пребывает в постоянной стагнации. Люди опасаются вкладывать деньги в жилье на этапе постройки, поскольку застройщик может просто-напросто обанкротиться и забрать себе все средства инвесторов. Другое дело западная Европа. Даже после экономических кризисов европейская промышленность быстро восстанавливается, поэтому всяческие опасения по поводу банкротства компаний попросту беспочвенны. - Возможность сохранить средства от инфляции и девальвации.
Вложение капитала в зарубежную собственность позволяет небедным жителям России защитить свои средства от инфляции и экономических санкций.
Данные для примера
Вот простой пример, прежде чем мы рассмотрим все типы возвратов:
Стоимость недвижимости | 1 миллион евро |
Затраты на покупку | 100 000 евро |
Инвестиции | 500 000 евро |
Совокупная прибыль | 60% |
Процент по ипотеке | 2.4% |
Доход от сдачи в аренду | 65 тысяч евро в год |
Операционные траты | 10 тысяч евро в год |
Естественное подорожание | 2% в год |
Типы доходности
Среди инвесторов в недвижимость выделяют семь типов доходности.
Вид доходности | Определение и подсчет | Простой пример |
Абсолютный доход | Рассчитывается исходя из того, сколько денег приносит сдача недвижимости в аренду за вычетом накладных расходов | Объект стоимостью 1 млн евро при сдаче в аренду с ежемесячной оплатой в размере 5.5 тысяч приносит ежегодно порядка 65 тысяч евро |
Чистая операционная прибыль | Полный доход минус операционные затраты | При операционных затратах в 10 тысяч евро, чистая прибыль для объекта за 1 млн составит 55 тысяч евро |
Денежный поток | Годовой доход от аренды минус операционные затраты и расходы на ипотеку | При размере ипотеки в 2.4% и операционных расходах 10 тысяч в год денежный поток будет равен 30 тысяч евро |
Ставка капитализации | Рассчитывается как отношение чистой операционной прибыли к цене объекта | При ЧОП равно 55 тысяч евро и стоимости недвижимости 1 млн евро, ставка капитализации будет равна 5.5% годовых |
Рост цены | Коэффициент показывает на сколько изменилась цена на недвижимость за год | В показанном выше примере данный коэффициент равен 2% |
Коэффициент прибыльности инвесткапитала | Показатель рассчитывается как отношение денежного потока к вложенным средствам | В нашем случае КПИ равен 30 тысяч евро/300 тысяч евро = 6% годовых |
Внутренняя норма прибыли | Включает все показатели за период владения недвижимостью | ВНП при десятилетней сдаче в аренду недвижимости и последующей ее продажи за 1.2 миллиона евро будет равна 9% годовых |
Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?
Европа и экзотические острова – лучшие места для покупки собственной недвижимости. Коттеджи и гостиничные комплексы в привычных курортных зонах позволяют получать приличную прибыль в течение всего туристического сезона.
В доме являются следующие:
- Северный Кипр;
- Испания;
- Таиланд.
Столицы развитых государств старой Европы также можно выгодно использовать для заработка, однако, как правило, стоимость недвижимости в таких городах слишком высока.
Развитые страны: Германия, Великобритания, США
Германия — лучшее место для инвестирования в недвижимость путем приобретения нескольких квартир с одной спальней. Стоимость таких объектов составляет около 300 тысяч евро за единицу.
Такая инвестиция дает следующие преимущества.
- высокий доход от аренды;
- минимальная стоимость обслуживания квартиры;
- активный рынок недвижимости.
Квартира в Лондоне – отличный вариант для долгосрочного сохранения капитала. Стоимость квадратного метра в столице Англии достигает невероятных 30 тысяч фунтов стерлингов. Большинство инвесторов владеют квартирами и сдают их в аренду, получая в среднем 10% прибыли в год.
За $1 млн можно выгодно купить квартиру в самом престижном районе Нью-Йорка – Манхэттене. Сдача студии в аренду даст инвестору прибыль в размере $5 000 в месяц.
Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария
Стоимость жилья во Франции сильно варьируется в зависимости от региона. Например, цена квадратного метра в Ницце начинается от 3 тысяч евро, в Каннах – от 6 тысяч евро, а в Сан-Тропе – от 8 тысяч. Квартиры в престижных французских регионах обладают отличной ликвидностью и легко перепродаются.
В Швейцарии местное законодательство усложняет процесс покупки недвижимости. Согласно закону Lex Colles, жители страны, не имеющие вида на жительство, имеют право приобретать недвижимость только в определенных регионах и только с согласия властей.
В Женеве за квартиру площадью 120 квадратных метров можно заплатить 600 тысяч швейцарских франков. Как правило, доходность недвижимости составляет от 3 до 4% в год.
Южная Европа
Горячие туристические точки в таких европейских странах, как Португалия, Испания, Италия, Кипр, пользуются большим спросом у туристов.
В сезон отпусков, купив недвижимость в этих странах, можно получить приличный доход.
Северный Кипр
Северный Кипр, частично признанное государство, несомненно, является одним из самых миролюбивых государств в Европе.
Основные преимущества инвестирования в недвижимость Северного Кипра следующие:
- Прекрасными условиями для отдыха.
Теплая погода, большое число теплых дней в году и отличное море не оставят равнодушным ни одного туриста. Квартиры-студии и дома на берегу моря расхватываются богатыми отдыхающими как горячие пирожки. - Адекватной стоимостью домов и квартир.
Невероятно, но стоимость небольших апартаментов на Северном Кипре составляет всего 15-17 тысяч долларов. Студия на последнем этаже с видом на море обойдется инвесторами всего в 25 тысяч, а просторная вилла на берегу поря – 50 тысяч. - Возможностью легального проживания.
Покупка недвижимости низкого или высокого уровня позволяет владельце получить вид на жительство и проживать на острове неограниченное количество времени. - Небольшими налогами.
Местные власти максимально снизили налоги, поэтому покупка квартиры или виллы заставит инвестора доплатить лишь 6% налога.
Греция
Кризисное состояние греческой экономики серьезно отпугивает крупных инвесторов. Большинство объектов, выставленных на продажу, имеют цену менее 50% от их текущей стоимости, но не были проданы.
Если вы хотите купить виллу или квартиру в Греции, вы можете столкнуться с несколькими проблемами: получение разрешения от местных властей и риск того, что недвижимость попадет под застройку. Подобное правительство ставит под сомнение целесообразность инвестиций в греческую экономику.
Испания
Испанское законодательство позволяет иностранцам приобретать недвижимость при наличии небольшого пакета документов. Жилье в Испании имеет достаточно высокую стоимость и низкую ликвидность. Да, в туристические сезоны отдыхающие с удовольствием арендуют пляжные домики и виллы на берегу моря, но выгодная перепродажа испанской недвижимости – задача не из легких.
Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория
По оценкам специалистов, с 2008 года стоимость жилой недвижимости упала в Чехии, Болгарии и Черногории. В настоящее время в большинстве курортных и популярных районов этих стран можно купить хорошую ликвидную квартиру или студию.
Чехия
Основными преимуществами инвестирования в строительную отрасль Чехии являются: .
- хорошими экономическими показателями государства;
- стабильным спросом на аренду квартир со стороны студентов и отдыхающих;
- низкими, по сравнению с Германией или Австрией, цены на квадратный метр;
- постепенным подорожанием квартир и промышленных помещений.
Болгария
По данным Болгарского института недвижимости, за квартиру площадью 55 квадратных метров инвесторам придется заплатить 27 тысяч евро. Такая цена актуальна для недвижимости в курортной зоне Солнечного берега.
Помимо стоимости квартиры, инвесторы должны оплатить следующее:
- цену на содержание комплекса в размере 9 евро за метр в год;
- налог на недвижимость 50 евро в год;
- порядка 80$ в месяц коммунальных платежей.
При средней стоимости аренды квартиры 2275 евро в месяц, ежемесячный доход от аренды составляет 1500 евро. Причем такая прибыль актуальна только в курортный сезон, который в Болгарии длится с мая по сентябрь.
Черногория
Вот некоторые преимущества инвестирования в недвижимость Черногории:
- умеренные цены;
- высокую доходность инвестиций;
- постепенное повышение стоимости на квартиры и дома;
- лояльную налоговую политику.
Начиная с 2009 года, каждый иностранный инвестор, купивший недвижимость в Черногории, получает право на полноценное гражданство этой страны.
Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция
Поскольку ОАЭ и Турция являются политически нестабильными регионами, люди должны быть осторожны при покупке там недвижимости. Инвестирование в ОАЭ и Турцию не имеет смысла из-за того, что они постоянно находятся в состоянии войны друг с другом.
Где не стоит инвестировать в недвижимость?
Воздержитесь от инвестиций в следующих странах и регионах.
- Вьетнам;
- Таиланд;
- Каталония;
- Мюнхен;
- Мадрид.
Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка
Эксперты рынка жилья считают, что в ближайшем будущем рынок жилья в США продолжит стремительно расти. С., особенно в Европе. Северный Кипр — отличный вариант для инвестиций в Европе. В частично признанных странах можно найти ряд преимуществ, таких как низкие цены на недвижимость, хорошая инфраструктура и низкие налоговые ставки. Вот лишь некоторые из них .
Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?
Очевидно, что вложение денег в российскую строительную отрасль не позволяет получить прибыль, сравнимую с прибылью от аренды дома в Британии или новой квартиры в Германии или Испании.
В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?
На некоторых объектах недвижимости в Европе можно получать доход от сдачи в аренду через иностранное владение недвижимостью. Испания, Италия и Северный Кипр – три лучших места, где вы можете найти квартиру или виллу для покупки.